🧭 Σκάψιμο δεν σημαίνει start: τι ελέγχω πριν εκσκαφή

Φαντάζεστε πως τα προσχέδια είναι έτοιμα και είστε ένα βήμα πριν την αγορά γης. Ο ενθουσιασμός είναι φυσιολογικός—αλλά εκχωμάτωση χωρίς πλήρεις ελέγχους = ρίσκο σε κόστος, χρόνο και συμμόρφωση. Παρακάτω ο πρακτικός οδηγός.

⏳ Είστε στην αρχή—θέλει υπομονή

Πριν υπογράψετε με τον πωλητή και πριν προγραμματίσετε εκσκαφές, «κλειδώστε» νομικά, τεχνικά και διοικητικά ζητήματα. Μερικά θα τα τρέξει ο/η αρχιτέκτονας και ο εργολάβος, αλλά καλό είναι να έχετε σαφή εικόνα της διαδικασίας.

Πριν σκάψετε: βασικοί έλεγχοι αδειών, εδάφους και δικτύων

Checklist πριν την υπογραφή & την εκσκαφή

Επίσκεψη στο οικόπεδο: Κλείστε κοινή αυτοψία με εργολάβο/μηχανικό. Σημειώστε κλίσεις, βραχώδες υπόβαθρο, προσβάσεις εργοταξίου, απορροές—ό,τι μπορεί να αλλάξει χρόνο/κόστος.
Γεωτεχνική διερεύνηση εδάφους (τι και γιατί):
- - Ελαχίστως: δοκιμαστικές γεωτρήσεις/κορμοτομές, εργαστηριακές δοκιμές, γνωμάτευση θεμελίωσης.
  - Δοκιμή διήθησης (Perc)
όπου χρειάζεται λόγω υδραυλικών/αποχέτευσης.
Στόχος: αποφυγή καθιζήσεων/ενέσεων εκ των υστέρων και σωστή επιλογή τύπου θεμελίωσης.
Άδειες & συμμόρφωση:
- e-Άδειες: οι άδειες εκδίδονται ηλεκτρονικά· εκσκαφές > ±0,80 μ. απαιτούν οικοδομική άδεια. Ελέγξτε κατηγορία εργασιών και δικαιολογητικά.
- ΥΔΟΜ/Πολεοδομία: επιβεβαίωση Σ.Δ., κάλυψης, αποστάσεων από όρια, ειδικών όρων (αιγιαλός, ρέματα, ΖΟΕ κ.λπ.).
- Δασικοί χάρτες: βεβαιώστε μη δασικό χαρακτήρα ή αν υπάρχουν πράξεις χαρακτηρισμού/αντιρρήσεις.
- Αρχαιολογικό κτηματολόγιο: τυχόν ζώνες προστασίας/εγκρίσεις.
Υπηρεσίες κοινής ωφέλειας:
- Ηλεκτρικό: διαδικασία εργοταξιακής παροχής και κανόνες εργασιών πλησίον δικτύων ΔΕΔΔΗΕ.
- Ύδρευση: αίτηση νέας παροχής (ΕΥΔΑΠ/ΕΥΑΘ ανά περιοχή) και προσωρινές λύσεις εργοταξίου όπου προβλέπονται.
Έλεγχος διερχόμενων/υφιστάμενων παροχών: Υπόγειες γραμμές (ρεύμα, νερό, αέριο, οπτική ίνα). Ο εργολάβος δεν σκάβει χωρίς εντοπισμό και τις απαραίτητες εγκρίσεις—ο κίνδυνος/ευθύνη είναι τεράστια.
Τοπογραφικά & στοιχεία ιδιοκτησίας: Επικαιροποιήστε τοπογραφικό (ΕΓΣΑ ’87/ΕΓΣΑ ’21 όπου απαιτείται), ελέγξτε τίτλους/βαρη, Κτηματολόγιο και Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης, ώστε να αποφύγετε «εκπλήξεις» στην πράξη.
Κώδικας/Κανονισμοί: Ο ΝΟΚ και ειδικοί όροι περιοχής (π.χ. παραδοσιακοί οικισμοί) επηρεάζουν αποστάσεις, ύψη, χρήσεις. Προσέξτε παραβιάσεις σε όρια—φέρνουν δαπανηρές διορθώσεις.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει/δοκιμάσει το έδαφος πριν αγοράσετε και σκάψετε.

Γρήγορα παραδείγματα κινδύνου που προλαβαίνουμε

Εκσκαφή χωρίς άδεια ή εκτός ορίων → πρόστιμα/διακοπές εργασιών.
Άγνωστες υπόγειες παροχές → ζημιές δικτύων, καθυστερήσεις, ευθύνη.
Ανακριβή/παρωχημένα τοπογραφικά → αστοχίες διαγράμματος δόμησης.

Έλεγχος πολεοδομικών περιορισμών: δασικοί χάρτες και αρχαιολογικές ζώνες

Η περιοχή σας μπορεί να έχει περιορισμούς που επηρεάζουν τη δόμηση.

Υπηρεσίες & διαδικασίες—ποιον ρωτάω, τι ζητάω

e-Άδειες: Έκδοση/αναθεώρηση οικοδομικών αδειών ηλεκτρονικά.
Δασικοί χάρτες: Έλεγχος κυρωμένων/αναρτημένων.
Αρχαιολογικό κτηματολόγιο: Ζώνες προστασίας/εγκρίσεις.
Κτηματολόγιο & Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης: Τίτλοι, στοιχεία, διαλειτουργικότητα.
ΔΕΔΔΗΕ: Αρχική/εργοταξιακή σύνδεση, κανόνες ασφάλειας κοντά σε δίκτυα.
Ύδρευση: ΕΥΔΑΠ (Αττική) / ΕΥΑΘ (Θεσσαλονίκη)—νέα παροχή/διαδικασίες.

Έλεγχος παλαιών τοπογραφικών και επικαιροποίηση με σύγχρονες προδιαγραφές

Προσέξτε για παρωχημένα τοπογραφικά—ζητήστε επικαιροποίηση.

Συμπέρασμα

Μην αφήνετε τον ενθουσιασμό να «θολώσει» την κρίση. Δουλέψτε με αρχιτέκτονα και εργολάβο από την αρχή, ώστε πριν το σκάψιμο να είναι ελεγμένα όλα: άδειες, εδάφη, δίκτυα, όροι δόμησης. Μια-δυο εβδομάδες ουσιαστικής επιμέλειας στην αρχή γλιτώνουν μήνες καθυστερήσεων μετά.