🧭 Οδηγός αγοράς διαμερίσματος: πρακτικοί έλεγχοι, ρίσκα και αξία

Όταν εξετάζει κάποιος την αγορά διαμερίσματος, είναι κρίσιμο να σταθμίσει οικονομικά, τεχνικά, νομικά και λειτουργικά θέματα. Παρακάτω, ένας συμπυκνωμένος οδηγός με βήματα που «κουμπώνουν» σε πραγματικές αγοραπωλησίες και ελέγχους συμμόρφωσης.

✨ Προετοιμασία & βασικές παράμετροι

Προϋπολογισμός: Ορίστε ρεαλιστικό budget (αγορά, φόροι/τέλη, συμβολαιογραφικά, μηχανικός, τυχόν ανακαίνιση/συντήρηση). Προχωρήστε μόνο σε ακίνητα εντός των δυνατοτήτων σας για να αποφύγετε «κρυφά» κόστη και καθυστερήσεις.
Τοποθεσία: Ελέγξτε πρόσβαση σε ΜΜΜ, σχολεία, υπηρεσίες, δείκτες ασφάλειας και θόρυβο. Η καλή μικρο-τοποθεσία διατηρεί αξία και ρευστοποιησιμότητα.
Κατάσταση διαμερίσματος: Κατά την αυτοψία δώστε έμφαση σε κουφώματα, υγρασίες, ηλεκτρομηχανολογικά, κουζίνα/ντουλάπες, θέρμανση/ψύξη. Ζητήστε εκτίμηση από μηχανικό/αρχιτέκτονα για κόστος επισκευών.
Έλεγχοι Υποθηκών & Δανεισμού: Ο δικηγόρος σας ελέγχει τυχόν βάρη/προσημειώσεις. Παράλληλα, προ-αξιολόγηση δανείου από τράπεζα (επιτόκιο, LTV, κόστος) ώστε να ξέρετε ακριβώς το πλαίσιο της προσφοράς σας.
Έλεγχος Πολεοδομίας 🏛️: Η νομιμότητα «κλειδώνει» αξία και ρίσκο. Ενδεικτικά βήματα:
- Κανονισμοί & Άδειες: Έλεγχος οικοδομικής άδειας/αναθεωρήσεων, τυχόν αυθαιρεσιών και τακτοποίησης.
- Επιθεώρηση: Ανεξάρτητος έλεγχος από μηχανικό για κατασκευή/συντήρηση.
- Έγγραφα: Σχέδια, κανονισμός πολυκατοικίας, κοινόχρηστα, πρακτικά γενικών συνελεύσεων (αν υπάρχουν).
- Νομικά/Βάρη: Εκκρεμείς υποθήκες/διαφορές.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ): Απαιτείται κατά κανόνα για μεταβιβάσεις. Ελέγξτε την πληρότητα/απόσπασμα.
Μήνυμα ασφάλειας: Επιβεβαιώστε έγκαιρα την πολεοδομική κατάσταση, την ΗΤΚ και συναφή δικαιολογητικά πριν καταθέσετε δεσμευτική προσφορά.
Συνεργασία με μεσίτη: Χρησιμοποιήστε τον ως «πολλαπλασιαστή» αναζήτησης, αλλά επιβεβαιώστε τα δεδομένα με δικό σας μηχανικό/δικηγόρο.
- Έρευνα και ξεκάθαρο brief.
- Διαφάνεια για budget/προτιμήσεις.
- Έλεγχος πληροφοριών (τιμή, τεχνικά, κατάσταση).
Διακόσμηση, Συντήρηση & Ασφάλεια: Αξιολογήστε τι αλλαγές «πιάνουν» στον χώρο, τη συντήρηση κοινόχρηστων, πρόσβαση/φωτισμό, ασφάλειες και όρους κατοικιδίων/ευάλωτων ομάδων.

Οδηγός αγοράς διαμερίσματος – έλεγχοι και βήματα πριν τη μεταβίβαση

🔎 Νομικοί/Διοικητικοί έλεγχοι που δεν παραλείπουμε

Έλεγχος	Πού/Πώς	Τι ελέγχω
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) ℹ️	gov.gr	Απόσπασμα/Πιστοποιητικό πληρότητας, πληρότητα φακέλου, τυχόν εκκρεμότητες.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) ℹ️	buildingcert.gr	Ισχύς ΠΕΑ, στοιχεία ακινήτου, ενεργειακή κλάση.
Κτηματολόγιο/Ψηφιακός Φάκελος ℹ️	ktimatologio.gr • akinita.gov.gr	Κτηματολογικά στοιχεία/διορθώσεις, ψηφιακός φάκελος μεταβίβασης.
Νομικός έλεγχος τίτλων/βαρών	Δικηγόρος/Συμβολαιογράφος	Βάρη, προσημειώσεις, διεκδικήσεις, δουλείες.

Στρατηγική απόφασης & διαπραγμάτευσης

Μελέτη επιπτώσεων: Αγορά vs. μελλοντικές δαπάνες (συντήρηση, φόροι, κοινόχρηστα), αγοράς/ενοικίασης στην περιοχή, μελλοντική ανάπτυξη.
Διαπραγμάτευση: Σύγκριση comps, καθορισμός ορίου, τεκμηριωμένη προσφορά, ευελιξία σε όρους (π.χ. χρόνος παράδοσης) χωρίς υποχώρηση στην πραγματική αξία.
Μετα-αγορά διαχείριση: Προϋπολογισμός, αποταμίευση για συντήρηση/αναβαθμίσεις, τακτική επανεξέταση κόστους.

Checklist αγοράς διαμερίσματος – νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι